امور ثبت اسناد و املاک، استعلام ثبتی و امنیت معامله ملک

صرف دیدن سند کافی نیست. باید وضعیت ثبت، بازداشت، رهن، توقیف، سابقه نقل‌وانتقال، حدود اربعه، پلاک اصلی و فرعی و موقعیت کاداستری بررسی شود.

سند رسمی در ادارات و محاکم قدرت اثباتی بسیار بیشتری دارد. قولنامه می‌تواند تعهد ایجاد کند، اما برای تثبیت مالکیت و انتقال رسمی معمولاً باید مسیر قانونی تنظیم سند طی شود.

این قانون اهمیت ثبت رسمی معاملات ملکی را افزایش داده و ریسک اتکا به اسناد عادی را بالاتر نشان می‌دهد. برای معاملات جدید باید قبل از امضا، مسیر ثبت رسمی و آثار حقوقی آن بررسی شود.

وکالت‌نامه مالکیت ایجاد نمی‌کند و با فوت، جنون، حجر، محدودیت اختیار یا تعارض منافع ممکن است مسئله‌ساز شود. وکالت‌نامه باید از نظر اعتبار، حدود اختیار و امکان انتقال رسمی بررسی شود.

معمولاً باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، مطالبه خسارت قراردادی و حسب مورد دستور موقت یا تأمین خواسته مطرح شود. متن قرارداد و تعهدات فروشنده تعیین‌کننده است.

قابل بررسی است، اما انتقال آن بدون تعیین تکلیف رهن می‌تواند خطرناک باشد. باید رضایت مرتهن، فک رهن، تسویه و زمان انتقال رسمی دقیقاً در قرارداد تنظیم شود.

مسئولیت بنگاه محدود به حدود وظایف قانونی و قراردادی است. خریدار نباید بررسی سند را صرفاً به بنگاه واگذار کند؛ بررسی تخصصی توسط وکیل ملکی ریسک را کاهش می‌دهد.

آدرس، نشانی عرفی ملک است؛ پلاک ثبتی هویت حقوقی ملک در اداره ثبت است. بسیاری از اختلافات از تطبیق ندادن همین دو مورد شروع می‌شود.

هر دو می‌توانند معتبر باشند؛ اما سند تک‌برگ به دلیل اتصال به نظام کاداستر و اطلاعات دقیق‌تر، معمولاً شفافیت و امنیت بیشتری دارد.

باید تقدم تاریخ، نوع سند، حسن نیت، تصرف، پرداخت ثمن، امکان اثبات فروش مال غیر و قابلیت ابطال معاملات بعدی بررسی شود.

سند زمین، پروانه ساخت، پایان‌کار، صورت‌مجلس تفکیکی، گواهی عدم خلاف، قرارداد مشارکت در ساخت و اختیار فروشنده باید بررسی شود.

او قبل از امضا، ایرادات پنهان سند و قرارداد را پیدا می‌کند؛ بعد از اختلاف نیز مسیر قضایی یا ثبتی صحیح را انتخاب و از اقدام اشتباه جلوگیری می‌کند.